近期分屋買氣很熱，有些人選擇這個時候買房，但可能簽了房屋買賣契約後，在交屋前發現房屋有漏水、壁癌等瑕疵，這時身為買家該怎麼辦呢？我能否主張解除契約、減少價金、損害賠償等物之瑕疵擔保請求權？ 依據最高法院的見解，原則上是可以的，但必須是物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之的情況，才可以適用。
我國法院認為，民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院86年度台上字第2808號、91年度台上字第1315號判決要旨參照）
又倘出賣人不能補正其瑕疵時，為期買賣雙方當事人權益之平衡，買受人是否不得依民法第359 條之規定請求減少價金，並主張與其應付未付之價金及代墊款抵銷，即非無疑（最高法院87年度台上字第387 號判決要旨參照）
又出賣人有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權（最高法院86年度台上字第2398號判決要旨參照）。
有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院86年度台上字第3407號、99年度台上字第2443號判決要旨參照）
針對交屋前所發現的漏水瑕疵，亦可參考以下幾篇法院判決
臺灣高等法院 103 年度重上字第 575 號民事判決
「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨參照）。次按在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台上字第1085號民事判決意旨參照）。又如買受人在危險移轉前所發現之瑕疵，客觀上不能排除，或顯非出賣人在清償期屆至前所能排除，則買受人仍得依民法第359條規定解除契約（參見黃茂榮，買賣法，第653頁，2004年增訂第六版）。故基於出賣人負有交付無瑕疵物之義務而言，買受人於危險移轉前發現物之瑕疵者，若出賣人不能於清償期屆至前除去該瑕疵，即應認為買受人得依民法第359條規定解除契約，不以出賣人拒絕除去該瑕疵、或該瑕疵不能除去者為限，始足以保護買受人之對價利益。
⒉依系爭契約第1條約定，上訴人應於102年9月30日交屋，有契約影本可稽（見原審卷第15頁）。經查被上訴人於102年8月23日發現系爭房屋有滲漏水情形，即於102年8月29日通知上訴人解除系爭契約，有存證信函影本可按（見原審卷第45至47頁）。上訴人雖表明願意修補瑕疵，並未拒絕修補，且承諾嗣修復滲漏水瑕疵後再交屋，固有102年9月2日存證信函影本可證（見原審卷第115至117頁）。惟系爭大樓管委會於102年9月3日始召開臨時委員會議，決議修繕大樓滲漏水情形，並於102年9月23日始舉辦『園區A、B兩棟大樓玻璃帷幕，9樓2層凸緣鋁鋅板矽膠老化全面檢修、保固工程』招標事宜，並於102年10月25日始告完工，有會議紀錄、公告、開標單影本可證（見原審卷第131至136頁），足證上訴人無法依約於交屋期限前排除滲漏水瑕疵。則依上說明，上訴人既不能依約如期交付無瑕疵之房屋，即應認為被上訴人得依民法第359條規定解除系爭契約，不以系爭房屋之瑕疵不能修補或上訴人拒絕修補為限，否則不足以保護被上訴人之對價利益。故被上訴人於102年8月28日及9月6日寄發存證信函通知上訴人，以系爭房屋有漏水情形為由，向上訴人主張解除系爭契約，有存證信函影本可稽（見原審卷第45至52頁），即屬合法。被上訴人並依民法第259條規定，請求上訴人返還價金2,973萬元本息，即屬有據。上訴人辯稱：上訴人並未拒絕修補瑕疵或瑕疵無法修補之情形，是被上訴人解除系爭契約並不合法等語，並不可採。」
臺灣新北地方法院 102 年度重訴字第 268 號民事判決
「被告得否請求減少買賣價金？買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，民法第359 條前段規定甚明。而民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年度臺上字第1315號民事裁判要旨參照）。系爭房屋於臺灣省土木技師公會鑑定前，原告否認存在物之瑕疵（見本院卷①第159 頁），自難認有補正意願，揆諸上開說明，即便危險負擔尚未移轉，被告仍得請求減少買賣價金。又系爭房地經永大不動產估價師事務所估價結果，認定滲漏水造成之價值減損為464,962 元，已如前述。原告雖提出申明書為憑（見本院卷①第272 頁），主張兩造簽約之初已言明不就系爭房屋頂樓加蓋部分負物之瑕疵擔保責任，應將頂樓加蓋部分之修復費用予以剔除云云，然依臺灣省土木技師公會103 年8 月27日103 省土技字第4179號函所載：『……估算之修復工程費用，為當下之一般行情，而頂樓加蓋部分，因屬權狀外之建物，不在本次估算修復費內』（見本院卷②第145 頁），原告此部分所述，容有誤會。被告復指摘估價報告漏未考量滲漏水修復之不可預期性及市場交易心理之影響，認定減損之金額過低云云，衡酌該報告就價格之評估，係採比較法、收益法、成本法，綜合一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素分析而成，難認不當，被告徒憑主觀意見，泛言估價之金額不當、過低云云，同屬無據。既無證據足認永大不動產估價師事務所之估價不當，被告得請求減少之價金即應為464,962 元。至被告另稱原告故意不告知瑕疵，同時符合民法第360 條請求損害賠償要件，請法院擇一為有利判決云云，因無證據足認原告應負損害賠償之金額高於464,962 元，縱認被告得依此規定求償，結果尚無二致，併予指明。」
＃宇曦法律事務所
＃林天福律師
＃漏水
＃壁癌
＃瑕疵
＃不動產土地房子房屋
＃瑕疵擔保
＃修補瑕疵
＃解除契約解約
＃減少價金
＃損害賠償
＃新莊 泰山 三重 五股 板橋 林口 樹林 土城 新北 推薦 律師 律師事務所